- 【アクイジション】(Acquisition)
- 「取得」「獲得」。不動産・金融業界では、不動産・株式などの資産を買収することをいう。最近の不動産アクイジション業務は、不動産売買における通常の作業のほか、デューデリジェンスレポートのチェック、エンジニアリングのレポート・環境調査・耐震診断レポートなどの確認から、ファンドの設計・組成まで多岐にわたることが多い。なお「M&A」は、Merge&Acquisitionの略であり、企業の合併と買収のことである。
- 【アクティブ運用】
- ファンドマネージャーの判断・戦略に基づいた独自のポートフォリオを構築し、市場インデックスより高いパフォーマンスを積極追及する運営手法。
- 【アセットアロケーション】(Asset allocation)
- 投資家の財政事情や投資スタンスにあわせ、株式や債権、不動産、現金などの各資産へどのような割合で投資すべきかを決める資産配分プロセスのこと。それぞれの投資環境やリスク・リターン、相関性などを十分に考慮することが求められる。
- 【アセットマネジメント】(Asset Management)
- 「資産運用」のこと。不動産を含む資産「全体」の効率的運用を目指し、ポートフォリオへの助言やファンド運用など広範な業務を行う。不動産部門におけるアセットマネジメントの内容は、不動産所有者または不動産ファンドから委託を受け、投資計画の策定・実施、デューデリジェンスの実施、組み入れ資産の取得および売却の意思決定、管理会社のモニタリング、収益最大化のための定期的な運用戦略の検討・実施などに及ぶ。
- 【アービトラージ】（Arbitrage）
- 異なる時刻間、異なる地域間、異なる商品間における価値差を利用して利益を得る取引のこと。同一の性格を持つ商品が異なる価格で取引されている場合、割安な方を買い、割高な方を売ることにより、リスクなしに収益を確定させることが出来る。マーケットの価格が理論価格に近づき、割高・割安な状態が解消されたら、反対売買を行うことによって収益化する。不動産市場と金融業者にアービトラージの機会があれば、ファンドを組成した不動産会社はキャピタルゲインを得る可能性がある。
- 【アモチゼーション】(Amortizatipn)
- 元本の分割償還のこと。例えばノンリコースローンを借入れした投資運用期間中、賃料収入を原資に約定弁済を行うこと。リファイナンス時に必要調達額を減らせるなどのメリットがある。なお、期間中は一切の元本の償還を行わず、満期に一括償還する借入れをブレット(Bullet)という。
- 【アレンジャー】(Arranger)
- 証券化のプロセスは、①証券化アレンジメント、②プレイスメント(発行証券を投資家に販売すること)に 大別される。証券化アレンジメントとは、不動産などを元の所有者(オリジネーター)からSPV(証券発行体としての器)へ移して、証券の発行構造を組み立てる業務をいう。この業務の担い手をアレンジャーという。 アレンジャーには、投資家のニーズの把握、キャッシュフロー・エンジニアリング、さらにオリジネーターのメリット配慮など、高度な金融的スキルをベースとした業務遂行能力が要求される。証券化の成否は、発行証券の投資家販売にかかるので、証券引受業務や販売まで、一貫して主導する証券会社などの投資銀行部門が、当初からアレンジャーとして関与するケースが多い。
- 【アンダーライティング】(Underwriting)
- 下記に分類される、証券会社の行う業務のひとつ。
1.発行市場関係
①アンダーライティング業務・・・新規発行有価証券の引受け・売出し業務
②セリング業務・・・引き受けた有価証券を顧客に勧誘・販売する業務
2.流通市場関係
①ブローカー業務・・・顧客の売買の取次ぎ・仲介業務
②ディーラー業務・・・自己の資金で行う売買業務
アンダーライティング(引受け)とは、事業会社などが株式、債券、CB(転換社債)など新たに発行するとき、売出目的で証券会社が全部または一部を引き受けること。万一売れ残ったときは証券会社が責任をもって引き取る。また、既に発行された株式などを対象に行う同様の業務を「売出し」という。 アンダーライティングでは、引き受けた有価証券が売れ残った場合、残額を引き受けるが、セリング業務では残額を引き取る責任はない。 - 【ウォーターフォール】(Woterfall)
- 期中の賃料収入や売却益など、対象不動産から得られるキャッシュフローは各種費用や修繕積立て、元利払い・元本債還などに充当されるが、それをどのような順番で配分するのかを詳細に規定したもの。
- 【エクイティ】(Equity)
- 一般企業やSPC、REITが資金調達をする際には、エクイティで調達するかデットで調達するかの2つの選択肢があるが、株式の発行のほか、優先出資証券などの返済義務のない自己資本調達による発行媒体をエクイティという。 一般企業の場合、エクイティで資金調達をするか、デットで資金調達をするかは、自社にとって重要な財務指標である自己資本比率に大きな影響を及ぼすため、そのバランスを考えた資金調達戦略が重要となる。
- 【エクスポージャー】(Exposure)
- 投資家のポートフォリオのうち、市場の価格変動リスクにさらされている資産の割合のこと。
- 【エンジニアリングレポート】(Engineering Report)
- 不動産証券化などにおける建物の適正評価手法として、デューデリジェンスのエンジニアリングレポートが注目され、不動産市場で普及しはじめている。デューデリジェンスは、不動産状況調査（土地状況調査・建物状況調査）、環境調査、法的調査、経済的調査に大別されるが、このうちエンジニアリングレポートは、土地状況調査の一部（地質・地盤）、建物状況調査、環境調査を対象とする。
また、エンジニアリングレポートは、
①建物劣化診断による経済的耐用年数の判定
②維持・管理・保守費用の見積り
③有害物質の使用や保管状況の把握
④耐震診断結果・PML値の判定
などを内容とする。 - 【オポチュニティファンド】(Opportunity Fund)
- 不動産投資戦略は、リスク・リターンの度合いにより、①中核型、②付加価値型、③好機補足型の３種類に分類され、「好機補足方」のファンドのことを、一般にオポチュニティファドと称す。リスクを冒しつつ、非常に高い利回りを目指すのが特徴。また、対象不動産は無制限、投資期間も特に限定されず、高水準のバレッジを活用する。
- 【オリジネーター】(Originator)
- もともと、ある金融債権を最初に創り出した者を指すが、証券化においては、 原資産（債権）の所有者で、SPCに対して原資産（債権）を譲渡・売却する（した）者のことをいう。セラー（Seller）ともいう。証券化の対象となる資産の信用力が高ければ、オリジネーターは自社の信用力に依存せず、資本市場から低利で資金調達することができる。また、SPCへの資産売却が真正売買と認められれば、当該資産のオフバランス化が可能となる。証券化を仕組む場合は、SPVをオリジネーターの倒産から隔離することが、極めて大切である。
- 【オルタナティブ投資 】(Alternative Investment)
- 国内・外の株式や債券のような伝統的投資対象に代替して（＝オルタナティブ）、これらとは相関しない、あるいは相関性が低いとされるヘッジファンドやプライベートエクイティ、不動産などに投資すること。